一、制定背景及目的

（一）制定背景与出台目的。为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持“房住不炒”的定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展。结合实际，由我中心对《关于加强我市房地产开发经营全过程监管的意见》（仙政办发〔2019〕8 号）代拟重新修订。

（二）起草过程。2019年4月29日，由仙桃市住房保障服务中心代拟起草，经市政府2019年第9次常务会议审议通过，出台了《关于加强我市房地产开发经营全过程监管的意见》。为适应当前房地产市场形势，根据市领导指示，仙桃市住房保障服务中心多次召开会议，广泛听取各镇办（场、区）、市政府各相关部门、房地产开发企业与市金融机构意见。对该《意见》进行了修改，于2022年9月22日经市政府发布《关于加强我市房地产开发经营全过程监管的意见》（仙政规〔2022〕16号）（以下简称“新《意见》”）。

（三）基本任务。进一步规范房地产开发经营行为，加强我市房地产市场管理、维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，保障商品房交易当事人的合法权益、防范市场风险、确保开发项目按期交付。

二、政策依据

1．《关于加强我市房地产开发经营全过程监管的意见》（仙政办发〔2019〕8 号），对其进行了部分修改与补充。

2．《企业投资项目核准和备案管理条例》（国令第673号），2017年2月1日起施行。

3．《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）。

4．《关于印发湖北省房屋建筑和市政基础设施工程联合验收管理办法的通知》（鄂建［2022］2号）。

5．《促进房地产市场平稳健康发展的措施》（2020年6月仙政办发）。

6．《仙桃市促进房地产平稳健康发展的意见的通知》仙政规［2022］10号。

三、关键词解释

1．名股实债。按照字面意思理解即为“表面是股权投资，实质上是债权投资”。名股实债是一种创新型的投资方式，其与传统的纯粹股权投资或债券投资的区别在于这种投资方式虽然形式上是以股权的方式投资于被投资企业，但本质上却具有刚性兑付的保本约定，已被私募基金或信托公司广泛运用于房地产投资领域。

2．预售资金监管。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。

3．竣工联合验收。指房屋建筑和市政基础设施工程完工后，由工程建设单位申请相关行政主管部门实施“统一申报、一口受理，并行推进、联合审验，信息共享、集中反馈，限时办结、统一出件”的验收模式。联合验收事项主要包括：建设工程规划条件核实、建设工程消防验收（备案）、人民防空工程竣工验收备案、建设工程竣工档案验收。

四、主要内容及新旧政策说明

新《意见》共有10条，包括意见的适用范围、部门职责、相应要求以及监管规则等。在原《意见》的基础上，结合我市实际，进行了细化、修改与补充：

第一、二条强化房地产开发经营企业资质审查、强化房地产开发项目土地审批，保持原意见不变；

第三条强化房地产开发项目资本金监管，依据《企业投资项目核准和备案管理条例》（国令2016第673号），规定了房地产开发项目实行备案管理，企业应当在开工建设前通过在线平台将企业基本情况等告知备案机关，备案机关收到规定的全部信息即为备案。依据《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号），规范投资项目资本金管理，取消出具项目资本金预审证明；

第四条强化房地产开发项目报批报建手续审批，重新明确，对按相关规定立项的房地产开发项目可实行容缺审批。凡未经许可、未完善报批报建手续擅自开工建设的，市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局要严格依法处理；

第五条强化房地产开发项目建设过程监管，强调房地产开发企业应当严格按照规委会审查通过的平面方案以及住建部门图审机构审核通过的建筑工程施工图进行建设，并接受市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局的监督。继续加强住建、自规、城管、住保等部门对房地产开发项目建设过程监管职能保留不变；

第六条强化房地产开发项目预售管理，调整放宽预售许可形象进度要求，将原“七层以上的商品房项目须完成形象进度50％”修改为“完成形象进度1／3以上”。房地产开发企业在销（预）售新建商品房时应按规定向市物价主管部门申报商品房销售价格，并报房地产主管部门备案，对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格的项目，由房产主管部门会同物价主管部门对申报价格进行核实指导，对不接受指导的项目，房产主管部门可暂不予以受理预售许可与现售备案。

第七条强化房地产开发项目竣工验收监管，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业通过湖北省工程建设项目审批管理系统（工改系统）申报竣工联合验收，由工改系统推送至市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市人防办等相关部门，并在受理后进行限时联合验收。对验收内容重新明确，保留“住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”规定；

第八条强化房地产开发项目交房监管，将“拆迁安置方案的落实情况；物业管理的落实情况；“两书一证”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅质量合格证）执行情况等进行核实”调整放置在交付验收环节；

第九条强化房地产开发项目不动产办证监管，保持原意见不变；

第十条强化房地产开发经营全过程的属地管理责任为新增内容，旨在强化属地管理。

解读单位：仙桃市住房保障服务中心

解读人：邵斌　 联系电话：0728－8206068